Maltepe Kartal aksındaki rezidans ya da site daire piyasasına baktığımızda beklenen fiyat artışlarının ve primlerin gerçekleşmediğini görüyoruz. Kadıköy Kartal metrosunun devreye girmesi ve Kartal Adalet Sarayı inşaatı bölgedeki fiyatların çok yükseleceği beklentisini doğurmuştu, ancak bu beklenti gerçekleşmedi.
2012 yılında Maltepe Kartal aksındaki 2+1 rezidans daireler Maltepe’de Nuvo Dragos ve Ritim İstanbul gibi sitelerde 4.000-5.000 lira/brüt metrekare aralığında fiyatlar ile, Kartal’da Mai Residence, Çukurova Tower, Mesa Kartall gibi sitelerde 3.500-4.500 lira/brüt metrekare aralığında fiyatlar ile satıldı. Bu fiyatlar projelerden peşin satış fiyatları olup alt katlar ve deniz manzarasız daireler fiyat aralığının alt bölümünde, üst katlar ve deniz manzaralı daireler fiyat aralığının üst kısmında yer aldı. 2016 yılında ikinci el rezidans daire satışları Maltepe E5 (D100) hattında 4.500-5.000 lira/brüt metrekare aralığında fiyatlar ile, Kartal E5 (D100) hattında 4.000-4.500 lira/brüt metrekare aralığında fiyatlar ile gerçekleşti. Fiyat aralığı ikinci elde daraldı, deniz ve adalar manzaralı daireler ikinci el satışlarda şerefiye farklarını koruyamadılar.
“Temelden alırsam kar ederim”, “projelerden daire alanlar çok para kazanmış”, “Metro hattı açıldı, Adalet Sarayı açılıyor, fiyatlar uçacak” beklentisi ile alım yapanlar ne yazık ki bu beklentilerinin karşılığını alamadılar. Bu projelerde konutlar bölgenin beklentilerine göre fiyatlanmıştı zaten, Adalet Sarayı’nın açılışı yada Metro hattı fiyatları uçurmadı.
Bölge gerçeklerinin çok üstünde fiyatlar ile satışlar bitti mi? Hayır, bitmedi.. Satılacak yeni beklenti olmadığı için ödeme kolaylıkları ile alıcılar cezbediliyor. Az bir peşinat ile, bazen peşinatı 6 ay sonra ödeme seçeneği ile, bazen hiç peşinatsız, 60 aya çıkan vadeler ile bölge fiyatlarının çok üstünde satışlar yapılıyor. Bu daireleri alan yatırımcılar taksitlerini ödemekte zorlanmadıkları sürece sorun olmuyor, ancak ödeme güçlüğüne düşüp dairelerini ikinci elde satıp borçlarını kapatmak istediklerinde tatsız sürprizler ile karşılaşabiliyorlar. Peşinatı ve pek çok taksidi ödenmiş bir daire satıldığında ele geçen para ile kalan taksitleri ödemek mümkün olmayabiliyor. Örnek olarak 3.000 – 4.500 lira aylık taksitler ve her yıl 50-60 bin lira civarı balon ödemelerle alınan 2+1 90 metrekare dairenin fiyatı 600.000 liraya yükseliyor (brüt metrekare fiyatı 7.000 liraya geliyor), aynı sitede aynı metrekarede benzer bir daire ikinci elde 380.000 liraya satılıyor (brüt metrekare fiyatı 4.435 liraya geliyor).
Cazip gözüken ödeme koşullarının maliyetini iyi hesaplamak lazım
Dikkat etmeniz gereken bir başka konu da, dairenizi satmanız durumunda ödenmemiş senetleri yeni mal sahibinin devir alıp alamayacağı! Tapudaki satılamaz kaydının kaldırılması için proje sahibi şirket vadeli senetlerinizi vadesinden önce ödemenizi isteyebilir. Bu durumda kaybınız çok büyür, hatta ödediğiniz peşinat ve taksitleri gözden çıkartmanıza rağmen dairenizi satamayacağınız bir konuma düşebilirsiniz. Yukarıdaki örnekte 600.000 liraya aldığı dairesi için 100.000 lira peşinat ve taksit ödemiş bir yatırımcı, ödeme zorluğuna düştüğünde dairesini 380.000 liraya sattığında üstüne cebinden 120.000 lira daha koyarak borç yükünden kurtulabiliyor ancak..
Eğer vadeli ödemeler ile konut alıyorsanız ikinci el fiyatları ile karşılaştırın. Almak istediğiniz projede ikinci el piyasası oluşmamış ise aynı bölgede benzer özelliklere sahip benzer bir projeyi baz alabilirsiniz. Vadeli ödeme nedeniyle ne kadar fark ödediğinizi bilerek almanızda fayda var. Ayrıca ödemelerinizi tamamlamadan dairenizi satmak isterseniz senetleri yeni mal sahibinin senetleri ile değiştirme hakkınız olup olmadığını sözleşmede inceleyin.
İlginizi çekebilir :