İstanbul’un tarih yönünden en zengin semtlerinde olan Beşiktaş, aynı zamanda modern İstanbul’u temsil eden Bebek ve Etiler gibi mahallelere de sahip. Beşiktaş aynı zamanda Çırağan Sarayı, Ihlamur Kasrı, Sinan Paşa Camii, Akaretler’deki dizi evler gibi tarihi ve kıymet biçilmez gayrimenkullere de ev sahipliği yapıyor. İstanbul’un en merkezi semtlerinden biri olan Beşiktaş’ta herkesin sahip olma hayalini kurduğu gayrimenkuller var. Kimi Ortaköy’de butik mağaza olabilecek satılık dükkan ilanlarını takip ederken, kimi Etiler’de bir villanın, kimi de Bebek’te bir yalının hayalini kuruyor. Ortaköy her bütçeden aileleri ve gençleri cezbederken, boğaz hattı boyunca satılık emlak fiyatlarının gitgide arttığı Kuruçeşme, Arnavutköy ve Bebek hafta sonları boğazın keyfinden faydalanmak isteyen yerli turistler ile dolup taşıyor. İstanbul Metrosu şimdilik Beşiktaş’ın mahallelerinden teğet geçiyor, sadece Etiler’de metro durağı var. Boğazdaki vapur iskeleleri (Beşiktaş, Barboros Hayrettin Paşa, Ortaköy, Bebek ) sahil şeridindeki ulaşıma büyük katkı sağlıyor.
2017 yılında satılık daire fiyatlarının yükselişe geçtiği Beşiktaş’ta 2016 yılında 2.289 adet konut satıldı. Bu miktar 2015 yılına göre daha az satış demek. Banka kredisi kullanılan işlemlerin sayısı da azaldı ve 499’a düştü. İkinci el satışlar 1824 adet ile 465 adet “0” daire satışların çok önünde yer aldı. 2015 yılında toplam 2.701 adet konut satıldı. Bu satışların 641 adedi banka kredisi ile satıldı. İkinci el satışlar 2.101 adet ile 600 adet “0” daire satıştan çok fazlaydı. İstanbul emlak piyasasındaki daralmanın etkileri 2018 yılında Beşiktaş’ta da görülüyor.
Beşiktaş satılık daire fiyatları semtler mukayesesi Kaynak: Zingat
Bebek 30.000 lira/m2 üstünde ortalama satılık daire fiyatı ile Beşiktaş’ta en pahallı satılık daire ilanlarının verildiği semt. Levazım ve Akat 21.000 – 20.000 lira/m2 aralığında ortalama satılık daire ilan fiyatlarına sahip. Levent ve Kültür’de satılık daire ilanları ortalama 17.000 lira/m2 civarında. Etiler, Ulus, Arnavutköy, Balmumcu, Nisbetiye 16.000 – 12.000 lira/m2 fiyatlar ile orta fiyat seviyesini gösteriyor. Gayrettepe, Konaklar, Ortaköy, Dikilitaş, Mecidiye, Yıldız, Vişnezade 8.000 lira/m2 ortalama fiyatlara sahip semtler. Muradiye, Türkali, Sinanpaşa, Yıldız, Mecidiye ve Abbasağa 7.000 lira/m2 ortalama satılık daire fiyatları ile en uygun satılık daire ilanlarına rastlanan semtler.
Beşiktaş’taki satılık daire fiyatları 2011 yılına kadar İstanbul ortalamasına paralel bir şekilde giderken, 2011 yılından itibaren İstanbul ortalamasından çok daha hızlı yükseldi. Bu yükseliş trendi 2016’ya kadar devam etti. 2016 yılında ortalamada yatay seyreden satılık daire fiyatları 2017 yılında tekrar yükselişe geçti.
Beşiktaş’ta daire kiraları 2011 yılına kadar İstanbul ortalamasına paralel giderken sonrasında İstanbul ortalamasından daha hızlı arttı. Bu trend 2016’da kırıldı ve kiraların ortalaması düşmeye başladı. 2017 yılında daire kiralarındaki düşüş trendi sona erdi ve kiralar yine yükselmeye başladı.
Fiyatları etkileyen faktörler
Emlak vergilerindeki artış satışa çıkartılacak gayrimenkul miktarını arttırabilir. Bölgede oturan sabit gelirli emekliler daha uygun maliyetli bölgelere taşınmayı düşünürler ise satılık daire miktarı artar. Bu tür bir gelişme emeklilerin yoğun olarak oturduğu semtlerde fiyatların düşmesine yol açabilir.
TEOG sınavının iptali ve yerine adrese dayalı kayıt gelme ihtimali gözde okulların olduğu semtlerden Beşiktaş’ta ilk aşamada kiraları, bu sistemin kesinleşmesi durumunda ise satılık fiyatları yükseltecek bir gelişme.