Kira sözleşmesi imzalayan kişiyi yada şirketi uzun süreli yükümlülükler altına sokuyor. İşyeri kiralamalarda kiralanan yere pek çok yatırım ve masraf yapılıyor. Dikkatli şekilde düzenlenmeyen sözleşmeler kiralayanı da, kiraya vereni de zor duruma sokabiliyor. Bu duruma düşmemek için sözleşmenin iyi bir şekilde müzakere edilmesi gerekiyor.

Ticari Gayrimenkul Kiralarken Nelere Dikkat Etmek Lazım?

İşyerini kiraya verenin kiralama yetkisi var mı?

  • Taşınmazın kime ait olduğu sorgulanmalı
  • Kiralayanın kiralama konusunda yetkisi olup olmadığını gösteren belgeler incelenmeli
  • Taşınmaza ait güncel tapu kaydı (tapu kaydındaki maliklerden biri vefat etmiş ise veraset ilamı)
  • Kiralayanı temsilen bir kişi kiralama yapıyor ise vekaletname
  • Tüzel kişiler için imza sirküleri
  • Gerçek kişiler için imza beyannamesi ve kimlik bilgileri kontrol edilmeli
  • Kiralayan tarafa ilişkin belgeler sözleşmeye ek yapılarak taraflarca imzalanmalı

Tapu resmi senedi taşınmazın güncel durumunu yansıtmayabilir, sözleşme aşamasında güncel tapu kaydı incelenmeli

Kiralanan yer

Kiralanan işyeri kontrata doğru tanımlanmalı..

  • Sözleşmeye taşınmazın tapu bilgileri, açık adresi, metrekare, cephe, kat ve benzeri ayırıcı özellikleri açık şekilde yazılmalı
  • Kiralanan yere ilişkin kroki, fotoğraf gibi belirleyici belgeler sözleşmeye eklenmeli

Kiralanan ticari alanın metrekaresi

  • m2 birim fiyat üzerinden kiralama yapılan durumlarda yerinde ölçüm yapılmalı
  • Tarafın mutabık olduğu m2 sözleşmeye yazılmalı
  • Sözleşme yapıldığı sırada net m2 ölçüsüne ulaşmak mümkün değil ise, röleve tanımı yapılmalı ve m2 ölçümünün nasıl yapılacağı belirlenmeli
  • m2 üzerinden yapılacak tüm ödemelerde, sözleşmede yazılı tahmini m2 ölçüsünün değil, röleve sonucu m2 ölçüsünün taraflar arasında geçerli ve bağlayıcı olacağı sözleşmeye yazılmalı

Kiralanan işyerindeki mevcut kiracı

Görüşmeler yapılırken kiralanacak iş yerinde mevcut bir kiracı olabiliyor bu durumda..

  • Sözleşme imzalanırken mevcut kiracının tahliye edildiğinden emin olunmalı ve imza öncesi bu durum yerinde tespit edilmeli
  • Kira sözleşmesi imzası sonrasında mevcut kiracı tahliye edilecek ise sözleşmede tahliye tarihi yazılmalı ve tahliye teslim şartı olarak belirtilmeli
  • Mevcut kiracının tahliyesine ilişkin yazılı tahliye taahhüdü var ise bu incelenmeli
  • Mevcut kiracının tahliyesi için hava parası ve benzeri bedel ödenmek durumunda ise, bu ödemenin karşılığında bir teminat alınmasını yerinde olur

Yazılı tahliye taahhüdü mevcut kiracının anında tahliyesini sağlayamayacağını ve bir yargılama sürecinin söz konusu olduğunu unutmayın!

İşyerinin imarı, iskan ve çalışma ruhsatı

  • Gayrimenkule ait imar durum belgesi incelenmeli ve belediye nezdinde gerekli sorgulamalar yapılmalı
  • Kiralanan işyerinin sit alanı, anıtlar kurulu izni gerektiren durumları olup olmadığı, ticari-konut bölgesinde yer alıp almadığı incelenmeli
  • Yapı kullanım izin belgesi olup olmadığı incelenmeli

Yapı kullanım izin belgesi olmayan taşınmazlarda çalışma ruhsatı alınamaz. Çalışma ruhsatı olmadan işyeri açılır ise idari birimler işletmeyi kapatılabilir ve cezai işlem uygulayabilir

Yasal izin eksikliği

  • Sözleşmelerde kiraya verenin sorumluluğunda olan yasal izinler yazılmalı. (Örnek : iskan belgesi)
  • Kiralanan işyerinin resmi birimler tarafından kapatılması halinde Kiracının sözleşmeyi derhal fesih hakkı sözleşmeye yazılabilir
  • Kiracı sözleşmeyi bu nedenle feshetmek zorunda kaldığı durumda harcamış olduğu yatırım maliyetinin yıllara
    göre amortisman payı düşülerek kiraya verenden zarar tazmini talep edileceği sözleşmeye yazılabilir

Kira sözleşmeleri 2011 yılından beri “6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” ile değil “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu” ile düzenleniyor.

Kira sözleşmesinin devri

  • Kiracının hissedar yapısındaki değişiklikler uygulamada sözleşme devri olarak yorumlanmakta ve yasaklanmakta
  • Hissedar yapısındaki değişikliklerin kiralayana fesih hakkı sağlamaması yönünde sözleşmeye madde eklenebilir
  • Kiracı şirket ana faaliyet konusunu değiştirmediği sürece dilediği şekilde hisse devri yapabileceği maddesini sözleşmeye ekletebilir

Kira sözleşmesinin devri, sözleşme taraflarından birinin değişmesi anlamına gelir. Bu durum kiraya verenin kabul ve onayına bağlıdır.

Kira bedeli, Ciro kirası ve Asgari kira

  • Kira bedeli ve artış oranı net şekilde sözleşmede yer almalı
  • Ciro kirası ve asgari kira söz konusu ise sözleşmede ciro kirası tanımı ve ciro bildiriminin ne şekilde ve hangi sıklıkta yapılacağı net şekilde yazılmalı, aylık mı yıllık mı karşılaştırılacağı ve mahsuplaşılacağı belirtilmeli
  • Ciro kiralarında kiralayan tarafından yapılacak ciro denetimlerinin sınırlandırılması, denetim masraflarının kiraya verene ait olacağı sözleşmeye yazılabilir
  • Ciro eksik bildirildiği durumda yüksek tutarda cezai şartlar yazılabilir
  • Eksik ciro bildirimi durumunda uygulanacak cezai şart, bir kira yılı içinde birden fazla tekrarı şartına bağlanabilir
  • Kiraya veren tarafından yapılan ciro kirası denetimleri tutanakların “kesin delil” hükmünde olduğuna dair
    şart düşülebilir
  • Kiracının yapılan denetimlere belge sunmak suretiyle itiraz hakkı olduğu eklenebilir

Kiralanacak alanın inşaatı için kiracı tarafından peşin kira ödemesi olarak yüksek kira bedelleri ödenmesi durumunda kiralanan yerin inşaatının tamamlanmaması ve kira ilişkisinin başlamaması riskine karşılık ödenen peşin kiralar karşılığında kiralayandan teminat alınabilir

Kira sözleşmesi şerhi

  • Kiralanan işyerinin kiralayan tarafından üçüncü kişiye satılması durumunda, yeni mülk sahibi ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açma hakkına sahip. Bu davada ihtiyacın gerçek olduğu tespit edildiği takdirde, Kiracı kiraladığı yeri tahliye etmek durumunda..
  • Yüksek tutarda yatırım maliyeti yapılmış bir kira sözleşmesinde bu riske karşı hukuki korunma yolu kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesidir.
  • Şerh için kiralayanın yazılı onayı şart olup, bu durum sözleşmede ön şart olarak düzenlenmeli
  • Kira şerhi ön şartı gerçekleşmeden hiç bir kira bedeli ödenmemeli
  • Kira şerhinin, toplam kira bedellerinin % 0,683 oranında bir maliyeti var

Taşınmaz üzerinde kamu haczi veya ihtiyati tedbir var ise tapu sicil müdürlükleri şerh işlemi yapmıyorlar. Bu nedenle, kira sözleşmesi müzakeresinin en başında tapu belgelerinin incelenmesinin faydası ortaya çıkıyor

Teslim şartları ve teslim tutanağı

  • Sözleşme, kiralananın ne şekilde kiracıya teslim edilmiş olduğunu net bir şekilde ortaya koymalı
  • Teslim anında kiralananın hangi durumda olduğu sözleşmede ayrı bir madde olarak düzenlenmeli ve teslim anında durumunu belgeleyen fotoğraf ve benzeri dokümanlar kontratın bir eki olarak imzalanmalı
  • Teslim yazılı teslim tutanağı ile yapılmalı, teslim şartları oluşmadığı sürece kiralanan teslim alınmamalı

İlginizi çekebilir :

Ticari Gayrimenkul Satış Fiyatı Nasıl Belirlenir?

Yatırımlık Arazi ve Arsa Nereden Alınır?

 

 

İletişim Formu

  • Adınız
  • Soyadınız
  • E-mail Adresiniz
  • Telefonunuz
  • Mesajınız