Yerleşimin yoğun olduğu caddeler Emlakçı kaynıyor, uluslararası gayrimenkul şirketleri Türkiye’de franchise veriyorlar, ofis üstüne ofis açıyorlar. Diğer yandan hemen herkesin satıcı ya da alıcı olarak sahibinden satılık emlak denemesi olduğunu görüyoruz. Sahibinden.com‘daki satılık emlakların sadece %20’si gerçekten sahibinden satılık. Ancak sahibinden satılık olarak piyasaya çıkan gayrimenkullerin %90’ının bir süre sonra ilanlarının kalktığını ve emlak firmaları aracılığı ile satışa sunulduklarını görüyoruz. Peki bu sahibinden satılıklar neden sonradan emlak firmaları aracılığı ile satışa çıkıyor, bir gayrimenkulü aracılardan faydalanmadan satmaya çalışmanın avantajları ve dezavantajları neler?
SAHİBİNDEN SATMANIN AVANTAJLARI
1 – Kontrol tamamen sizdedir : Gayrimenkuller şahısların sahip oldukları en değerli varlıklar. Bu varlığı teslim edeceğiniz, satışı için yetkilendireceğiniz kişiye güvenmeniz gerekir. Eğer güvenebileceğiniz böyle bir kişi yok ise, olumsuz pek çok tecrübe yaşanan emlak sektöründen bir kişiye güvenmek zordur. Bu nedenle kendi işinizi kendiniz görmek zorunda hissedebilirsiniz.
2 – Mülke özel bilgi : Gayrimenkul ile ilgili en detaylı bilgiye mal sahibi sahiptir. Emlağın geçmişini, özelliklerini, komşularını, çevredeki imkanları bir emlakçı sizin kadar bilmeyebilir.
3 – Farklı fiyat seviyeleri deneyebilirsiniz : Eğer satış için aceleniz yok ise ve gayrimenkulün değeri konusunda yeterli veriye sahip değilseniz üst seviyelerden fiyat ile piyasayı yoklayabilirsiniz. “Acaba ucuza mı sattım?” şüphesine kapılmazsınız.
4 – Komisyon ödemezsiniz : Emlakçılar ve gayrimenkul danışmanları %1-%3 aralığında komisyon ya da hizmet bedeli ile çalışıyorlar. Pazarlama ve satışı kendiniz gerçekleştirdiğinizde bu tutarları ödemezsiniz.
5 – Aracılar ile çalışmak istemeyen alıcıları çekersiniz : Bazı alıcıların zamanları kısıtlıdır, bu alıcılar emlakçılar ile çalışarak hızlı sonuca ulaşmak isterler. Bazı alıcılar ise en uygun fiyattan alım yapmanın peşindedirler. Bu kişiler aracıyı aradan çıkartarak ve kendileri pazarlık yaparak daha uygun fiyat ile gayrimenkulü satın alacaklarını düşünürler.
SAHİBİNDEN EMLAK SATIŞININ DEZAVANTAJLARI
1 -Yetersiz Pazarlama : Pazarlama çalışmalarını sizin yapmanız gerekir. Eğer bu konuda yeterli bilgi ve tecrübeye sahip değilseniz yeteri kadar alıcı adayını çekemezsiniz. Gayrimenkul danışmanlarının faydalandığı Ofis içi paylaşım, Marka zinciri içi paylaşım, diğer emlakçılar ile paylaşım, broşür ile tanıtım, veri bankasındaki alıcılara tanıtım gibi pazarlama aktivitelerinden faydalanamazsınız. Alıcınız az olduğunda pazarlık gücünüz de az olur. Komisyon vermeyeyim, daha çok kazanayım derken düşük bir fiyata razı olmak durumunda kalabilirsiniz.
2 – Minimum Tanıtım : Emlak firmaları kendi portallarında ve çeşitli internet sitelerinde satılık gayrimenkulleri tanıtırlar. Tanıtımlarını ön plana çıkartmak için özel uygulamalar ve paketler kullanırlar. Bireysel kullanıcılar bunlardan yeteri kadar faydalanmadıkları için tanıtım seviyeleri düşük kalır, az sayıda alıcıya ulaşırlar. Az alıcı düşük pazarlık gücü ve düşük fiyat olarak geri teper.
3 – Yanlış Fiyat : Satmasam da olur diyorsanız sorun değil. Ancak bir mülk yanlış fiyat ile piyasaya çıkıp uzun süre satılmadığında dile düşer. Ya malda sorun vardır, ya mal sahibi sıkıntılı biridir diye alıcıların ilgisi azalır. Fiyatı indirdiğinizde bile normalde gelecek alıcılardan daha azı gelir. Az alıcı düşük satış fiyatı ile sonuçlanır.
4 – Yetersiz Paylaşım : Mal sahibi yetki vermediği için emlakçılar o mülk için çalışmazlar. En fazla internete bir ilan koyarlar ve ilgilenen olur ise görmeye götürürler. O ilana gerek yoktur çünkü mal sahibinin ilanı zaten vardır. Oysa piyasada gezen gerçek alıcılar ile gayrimenkul danışmanları iç içedir. Bu alıcılar ile her gün görüşmeler yapılır, yer gösterilir. Aracılar önce hizmet bedeli garantili yerlere götürürler alıcılarını, ancak buralardan sonuç alamazlar ise yetki almadıkları emlakları göstermeyi düşünürler.
5 – Pazarlık Zorluğu : Dönem alıcı dönemi, piyasada alıcıdan çok satıcı var. Sahibinden.com‘a baktığımızda İstanbul’da satılık 200.000 üstünde konut görüyoruz ve sayı sürekli artıyor, her ay bunların ancak 10.000’i satılıyor (TUIK 2016 verileri). Alıcılar da bu durumun farkındalar. Mal sahipleri gayrimenkulünü görmeye gelen alıcıyı arayıp, “Beğendiniz mi? Almayı düşünüyor musunuz? Hangi fiyattan almayı düşünürsünüz?” diye sorduğu anda pazarlıktaki bütün gücünü kaybediyor. Aracılar ise bu aramaları mal sahibinin pazarlık gücünü düşürmeden yapabiliyorlar. Bu noktada emlakçı ya da Gayrimenkul Danışmanı ile çalışmanın faydası ortaya çıkıyor çünkü bu kişiler alıcı ve satıcı arasında köprü görevi üstlenirler ve iletişimin sürmesini sağlarlar.
6 – Duygusal Nedenler ile Satışın Kaçırılması : Herkes kendi malına duygusal olarak bağlıdır. İçinde özel anlar yaşadığı, kıymetli hatıralarının olduğu bir mülkün piyasa rayicinden daha değerli olduğunu düşünür. Sorunları gözüne batmaz. Alıcı için önemli olmayan, kendilerine hitap eden özellikleri gereğinden fazla önemser. Bunlar pazarlığın sonuçlandırılmasını engeller. Alıcının pazarlık aşamasında fiyatı düşürmek için yaptığı olumsuz yorumlara duygusal tepkiler verilmesi satışın kaçırılmasına yol açar.
7 – Güvenlik Riskleri: Satılık mülkünüzü görmeye gelen kişinin kötü niyetli olup olmadığını bilemezsiniz. Evinize aldığınız kişi farklı nedenler ile gelmiş olabilir. Emlak danışmanları alıcıların önce kimlik bilgilerini alıp sonra gayrimenkulü gezdirdikleri için kötü niyetli kişiler elenir.
8 – Zaman Kaybı : Eğer emekli iseniz, yapacak başka işiniz yok ise, satılık emlakta ya da yakınında oturuyorsanız işiniz daha kolay. Ancak çalışıyorsanız ya da uzakta oturuyorsanız ilgilenenlere yer göstermek için zaman ayırmanız lazım. Bir de emlak turisti denilen, gerçekte alıcı olmayıp sadece meraktan gelip görmek isteyenler ile uğraşmak size oldukça zaman kaybettirecektir.
9 – Yıpranan Sinirler : Sahibinden satılık yetersiz pazarlama, yetersiz tanıtım, yanlış fiyat ile piyasaya çıkınca alıcılardan çok emlakçılar arar. Mal sahibi harcadığı zamana ve paraya üzülür, sinirleri yıpranır.