Branda tabela astırmak istemiyorum. Brandasız ya da tabelasız satamaz mıyım?
Branda ve tabela haftanın 7 günü 24 saat boyunca çalışan tanıtım araçlarıdır. Pasif müşterileri yakalamak açısından önemlidir. Şunu düşünün, sizin sattığınız gayrimenkulü almaya hazır ancak aktif olarak arama yapmayan bir kişi sizin mülkünüzün önünden geçiyor.. Branda ya da tabela var ise bu alıcı adayını satışa dönüştürmek mümkün, branda yok ise bu satış kaçırılır.
Kurumsal bir emlak firmasıyla mı çalışmalıyım yoksa yerel emlakçıyla mı?
Bazı gayrimenkullere talep yüksektir, bazı sitelerde insanlar akrabaları veya tanıdıkları için satılık ya da kiralık yer arıyorlar ancak bulamıyorlar. Böyle bir yerin satışı için çok fazla pazarlama yapmaya gerek olmuyor. Dairenin satışa çıktığının duyulması yeni müşteriyi getirmeye yetiyor. Böyle bir durumda düşük komisyon alan bir emlakçı ile çalışmayı tercih edebilirsiniz, ya da sahibinden kendiniz satabilirsiniz. Ancak satmak istediğiniz gayrimenkul bu sınıfa girmiyor ise güçlü ve etkili pazarlamaya ihtiyacı olabilir. Bu durumda profesyonel bir Gayrimenkul Danışmanı ile çalışmak faydalı olacaktır.
Satış yetkisini hangi kurumsal zincire vermeliyim, hangi emlak markası daha iyi?
Çalışacağınız emlak markası ne kadar yaygın ise, ne kadar çok ofisi ve çalışanı var ise o kadar çok alıcı adayına ulaşma şansınız artacaktır. Kurumsal markalar danışmanların ortak çalışmalarını, birbirlerine müşteri getirmelerini teşvik ederler ve kolaylaştırırlar. Diğer yandan seçeceğiniz emlak zinciri kadar gayrimenkul danışmanı da önemli. Yaygın bir zincirin kötü bir temsilcisi ile çalışmaktansa, az yaygın bir zincirin iyi temsilcisi ile çalışmak daha faydalı olacaktır.
Gayrimenkul Danışmanımı nasıl seçmeliyim?
Öncelikle birlikte çalışacağınız danışmana sorun, gayrimenkulünüzü satmak için nasıl çalışmalar yapacak, pazarlama planı nedir, bunları öğrenin. Raporlama yapıp yapmadığını da sorun, gelişmeleri size ne sıklıkla bildirecek, siz aradığınızda mı bilgi verecek yoksa belirli aralıklarla mı? Gayrimenkul satışı uzun zamanlı bir süreçtir, 2 aydan 12 aya kadar sürebilir. Yanlış anlamalar stresli anlara, güven kaybına yol açabilir. Bu süreçte aynı dili konuştuğunuz, iletişiminizin iyi olduğu, güvenilir bir kişi ile çalışmak tercihiniz olmalıdır.
Tapu devrinde ödemeyi nasıl güvenli alabilirim?
Pek çok satıcı tapu devri sırasında endişelenir çünkü yüklü miktarda nakit ödemeyi tapu dairesinde almak hırsız ve yankesicilerden nasıl korunacağı düşüncesini akla getiriyor. Devletin güvenli tapu devri için kurmuş olduğu TapuTakas sistemi bu sıkıntıyı ortadan kaldırıyor. Eğer çeşitli nedenler ile bu sistemi kullanmak istemezseniz Gayrimenkul Danışmanınız size bloke çek gibi farklı alternatifler de sunabilir.
Gayrimenkulümü kendim satmak istiyorum, neler yapmalıyım ki en iyi fiyata satayım?
Eğer gayrimenkulünüzü kendiniz satacaksanız bir gayrimenkul danışmanı ne yapıyor ise sizin de benzerlerini yapmanız gerekecek. Bunun için Gayrimenkul Danışmanı ile Çalışmanın Avantajları yazımdaki pazarlama çalışmalarına göz atabilirsiniz. Amaç alıcı adaylarını satmak istediğiniz gayrimenkule çekmek ve bu alımın onlar için iyi bir tercih ya da yatırım olduğuna ikna etmek.
Mülkümü sahibinden satışa çıkardım. Emlakçılar arıyor, müşteri getireceklerini söyleyip internete ilan veriyorlar. Ne yapmalıyım?
Emlakçıların mülkünüze alıcı getirmesi iyidir. Sizin ilanınızı herkesin görmesi mümkün değil, bu nedenle farklı kaynaklardan alıcılara ulaşmak faydalı. Ancak başkalarının ilan koyması sakıncalı. Eğer emlakçı ilanını sizin ilan verdiğiniz siteye verecek ise bir faydası yok, tam tersine zararı olabilir. O sitede sizin zaten ilanınız var, o siteye girenler sizin ilanınızı görecekler ve sizinle iletişime geçecekler. Aynı yer için birden fazla ilan olması o mülke benzer çok satılık var görüntüsü yaratabilir. Alıcılar alternatiflerinin çok olduğunu düşünerek daha sıkı pazarlık yaparlar daha düşük fiyat teklif ederler. Ayrıca sizin mülkünüzü almaya niyetlenen kişiler benzer ilanları arayıp fiyat araştırması yapacaklardır. İlanı yayınlayan emlakçı işlemin kendi üstünden geçmesi için sizin söylediğinizden ucuz fiyat söyleyip satış fiyatını düşürebilir yada satış işleminin bozulmasına neden olabilir. Bütün bu nedenlerden dolayı ilgilenen emlakçılara alıcı getirebileceklerini söylemeli ancak ilan koymalarına izin vermemelisiniz.
Aynı arsa için farklı fiyatlar ile farklı ilanlar.. Bir çok emlakçının ilan koymasına izin verdiğinizde mülkünüz bir anda kendisi ile rekabet eder hale gelir..
Mülkümü sahibinden satışa çıkardım. Emlakçının biri resimleri kopyalayıp benden habersiz ilan koymuş. Ne yapmalıyım?
Birden fazla kişi tarafından ilan konulmasının sakıncaları yukarıdaki paragrafta açıklanıyor. Böyle bir durumda sizden habersiz ilan koyan emlakçıyı arayın, mülkün sahibi olduğunuzu, sizden habersiz ilan koymaya hakkı olmadığını ve ilanı kaldırmasını söyleyin. Eğer ilanı kaldırmaz ise müşteri getirse bile onunla işlem yapmayacağınızı belirtin. İlanı kaldırdığı taktirde müşteri getirebileceğini söyleyin.
Dairemin satışı için neden komisyon ya da hizmet bedeli ödeyeceğim? Komisyonu alıcıdan alsalar olmaz mı?
Olur, ancak bu durumda alıcılarınız da sınırlı olur ve satış fiyatınız da düşük olabilir. Önemli olan satış yapıldığında cebinize ne kadar para gireceği. Düşük bir fiyattan komisyonsuz satışı mı tercih edersiniz, yoksa komisyon düştükten sonra cebinize daha çok para girecek olan satışı mı? Sizden komisyon ve yetki almayan emlakçı pazarlama için zaman ve para harcamaz, portföyü başka emlakçılar ile paylaşmaz. Bu durumda alıcı adayınız az olur, pazarlık gücünüz azalır, mülk ya düşük fiyat ile satılır, ya da satılmaz.
Kurumsal kiracılı işyerimi kaça satabilirim?
Ticari emlak müşterileri ya ihtiyaçlarını karşılamak için, ya da yatırım ve getiri amaçlı ticari emlak alıyorlar. Kullanım, üretim ya da ticari faaliyet ihtiyacı nedeni ile alınan bir gayrimenkulün satış fiyatını aynı ihtiyacı karşılayabilecek alternatif gayrimenkuller belirliyor. Ticari getiri hedefleyen yatırımcılar için finansal getiri ön plana çıkıyor. Bu yatırımcılardan bazıları 200 ay kira çarpanını, bazıları 12-15 yılda amortisman ile kendini geri ödeme süresini baz alıyorlar. Bu durumda 10.000 lira kira getirisi olan ticari gayrimenkul 200 ayda 2 milyon lira toplayacağı için fiyat 2 milyon lira çıkıyor. Aynı örnekte 12 yılda amortisman hesabında 12 yıl X 12 ay X 10.000 lira kira = 1.440.000 lira satış fiyatı, 15 yılda amortisman hesabında 15 yıl X 12 ay X 10.000 lira = 1.800.000 lira satış fiyatı olarak ortaya çıkıyor.
Kiracılı işyerimi satmak istiyorum, kiracının kurumsal olup olmadığı önemli mi?
Evet önemli. İki nedenden dolayı kurumsal kiracı önemli; birincisi kurumsal kiracılar uzun süreli kira kontratı yaparlar ve kiralarını daha sorunsuz öderler. İkincisi kurumsal kiracının kiraladığı yer, başkalarına da o kira tutarına kiralanabileceğinin bir göstergesidir çünkü kurumsal kiracılar bilinçli kiralama yaparlar. Her yıl pek çok yeni işyeri açılmakta, bunların pek çoğu 1-2 yıl içinde kapanmakta. Sektörün dinamiklerini bilmeyen kişilerin açtığı işyerleri işler planladıkları gibi gitmediğinde kiralarını ödemeyi aksatıyorlar. Ticari gayrimenkul yatırımcısı yüksek kira getirisi kadar, kiracının kirayı düzenli olarak ödeyebilmesini de ister. Kurumsal kiracı, kiranın düzenli ödeneceğinin, kiracı çıkar ise yerine aynı kira düzeyinde başka bir kiracının bulunabileceğinin güvencesidir.
Evimi acil satmam lazım. Hızlı satış için ne yapmalıyım?
Hızlı satış için güçlü pazarlama ve doğru fiyatlamaya ihtiyacınız var. Güçlü pazarlama ile çok miktarda alıcı adayına ulaşırsınız, eğer fiyatınız benzer satılık evlere göre cazip ise hızlı satılır. Güçlü pazarlama için neler yapılabileceğine Gayrimenkul Danışmanı ile Çalışmanın Avantajları Nelerdir? yazımdan ulaşabilirsiniz.
Evimi satamıyorum. İlan verdim ama alıcı çıkmadı. Ne yapmalıyım?
Evinizin satılmamasının çeşitli nedenleri olabilir. İlan verdiğiniz site yaygın kullanılan bir site mi? İlanınız doğru girildi mi? Koyduğunuz resimlerde ev çekici gözüküyor mu? Fiyat gerçekçi mi? Alternatiflere göre doğru fiyatlandırıldı mı? Bu soruların cevapları evin neden satılmadığını ve ne yapılması gerektiğini ortaya çıkartacaktır. Evinizi Değerine Hızlı Satmanın 10 Adımı yazıma bir göz atın, orada anlattığım adımları ne kadar uyguladınız kendinize bir sorun.
Evimi satacağım. İyi fiyata satmak için nasıl taktikler önerirsiniz?
Sadece taktiklerle iyi fiyat elde edemezsiniz. Öncelikle fiyatın doğru olduğundan ve tanıtımını iyi yaptığınızdan emin olun. Evinizi Değerine Hızlı Satmanın 10 Adımı yazıma bir göz atın, oradaki adımlar size yol gösterecektir. Ev satmanın inceliklerini ve çeşitli taktikleri Gayrimenkul Satışını Kolaylaştıran 9 Adım yazımda bulacaksınız.
İşyerimi acil satmam lazım. Hızlı satış için ne yapmalıyım?
İşyerinizi hızlı satmak için ikna edici argümanlara, güçlü pazarlamaya ve doğru fiyatlamaya ihtiyacınız var. Yatırımcıları ve alıcıları işyerinizi satın almanın neden iyi bir karar olduğuna ikna edecek nedenleri ve mülkün bunu destekleyen özelliklerini ön plana çıkartmalısınız. Güçlü pazarlama için neler yapılabileceğine Gayrimenkul Danışmanı ile Çalışmanın Avantajları Nelerdir? yazımdan ulaşabilirsiniz. Ticari gayrimenkulde bu çalışmalara eklenecek birkaç pazarlama çalışması daha var. Doğru fiyatlandırmanın nasıl yapılacağına Ticari Gayrimenkul Satış Fiyatı Nasıl Belirlenir? yazımdan ulaşabilirsiniz.