Bağdat Caddesi emlak piyasasını anlamak için bölgede önemli bir değişimin kaynağı olan Kentsel Dönüşüme bakmak gerekiyor. 2012 yılında Kentsel Dönüşümün başlaması ile birlikte Bağdat Caddesinde pek çok bina yıkıldı ve bölge şantiyeye dönüştü. İstanbul‘un ve Kadıköy‘ün en gözde semtleri olana Fenerbahçe, Caddebostan ve Suadiye‘de ilk aşamada talep çok, arz kısıtlı olduğu için kiralar çok yükseldi.
Sonra geçen zaman ile birlikte yeni binaların tamamlanması ve kentsel dönüşümün hızla devam etmesi ile arzda büyük bir artış gerçekleşti. Aynı dönemde ülkemizde yaşanan terör olayları ve darbe girişimi piyasaları oldukça kötü etkiledi. Nakit para piyasada azaldı ve çok değerli oldu. Bir yandan artan arz, diğer yandan artan tedirginlik talebin düşmesine ve fiyatların gerilemesine yol açtı. 15 Temmuz darbe girişimi sonrası kapatılan iş yerleri, işsiz kalan insanlar, hapse giren insanlar nedeni ile piyasadaki lüks konut alıcısı çok azaldı. Politik belirsizlikler nedeniyle alıcı adayları nakitte kalmayı yatırım ve alım yapmaya tercih ettiler.
Dünya Zenginlik Raporu‘na göre 2016 yılında Türkiye’den başka ülkelere 6.000 civarı zengin göç etti. Bu rakam 2010 yılında 1.000 civarındaydı. Göç eden zenginler hem Türkiye’deki gayrimenkullerini satarak arzı arttırdıkları için, hem de lüks konuta talep azalacağı için bu gelişme lüks konut piyasasını olumsuz etkileyecek bir faktör.
Politik nedenler ve ekonomik belirsizlikler nedeni ile gelir seviyesi yüksek kesim tarafından yurt dışında yaşam ve yatırım yapma yönelimi çok arttı. Eskiden zengin kesim az para kazandığında eski mülkünü satıp üstüne ilave yapar, çok kazandığında ise eski mülkünü satmadan yenisini alırdı. Şu anda bu insanların çoğu yurt dışında yatırım ve yaşama alternatiflerini araştırıyorlar. Yunanistan, Portekiz ve Malta pek çok Türk için yaşam ve yatırım alternatifi haline gelmiş durumda..
Yunanistan’ın en az 250.000 euro’luk ev satın alan yabancılara verdiği ‘altın vize’ye rağbette ilk üç sırayı Çin, Rus ve Türk vatandaşları aldı (Kaynak : sputniknews.com )
Kentsel dönüşümden gelen pek çok daire eskiye göre daha küçük metrekare alana sahip oluyor ve mülk sahipleri bu küçülen dairelerde yaşamak yerine satmayı ya da kiraya vermeyi tercih ediyor. Bu gelişme sonucunda Bağdat Caddesinde satılık ve kiralık gayrimenkul arzı her geçen gün artıyor. Eskiden Bağdat Caddesinde yeni dairelerin fiyatları eski binalar ile mukayese edildiğinde 2-3 katını bulabiliyordu çünkü yeni bina ve daire çok azdı. Şu anda satılık dairelerin çoğu yeni “0” binalarda. Eski dairelerin sahipleri binaları yenilenmeden satmamaya çalışıyor..
Kentsel Dönüşümle birlikte demiryolu yapım çalışmalarının yol açtığı gürültü, kamyon ve kepçeler, toz, pis hava, yolların kapanması, trafik gibi olumsuz yaşam koşulları gerçek İstanbulluların Bağdat Caddesi’nden kaçışına yol açtı. Bölgeye kimliğini veren kişilerin taşınmaları ve uzaklaşmaları Bağdat Caddesi esnafına çok olumsuz yansıdı. Geleceğe dönük ekonomik ve politik beklentilerin olumsuz olduğu her dönemde olduğu gibi işletmelerin müşterileri azaldı, ciroları ve karlılıkları düştü.
Bağdat Caddesindeki dükkan ve mağazaların mülk sahipleri bu gelişmeleri ilk başta görmezden geldi. Pek çok mağaza, dükkan ve işyeri azalan cirolar ve yüksek kiralar nedeni ile kapandı. Eskiden kiralık yazısı asmadan kolaylıkla yeni kiracı bulan pek çok dükkan uzun süredir boş duruyor. Kiralık yazıları pek çok dükkanın vitrinini uzun süre süsler oldu. 2017 yılı ortasında Bağdat Caddesi üstünde yüzün üstünde satılık ya da kiralık dükkan alıcı/kiracı bekleyişindeydi. 2019 yılına baktığımızda kentsel dönüşümün pek çok sokakta tamamlanması ile birlikte Bağdat Caddesindeki dükkan ve mağazaların eskiye göre canlanmaya başladı. Eskiden Bağdat Caddesi’nde işyeri, dükkan ya da mağaza kiralamak isteyip de yer bulamayan bazı girişimciler ve kiralar konusunda daha anlayışlı ve esnek davranan bazı mülk sahipleri sayesinde son dönemde kiralamalar gerçekleşiyor ve cadde tekrar canlanmaya başladı.
Bağdat Caddesi konut piyasası ise hala alt seviyelerde ve alıcı piyasasının hakimiyetinde. Cebinde hazır parası olan alıcılar pek çok alternatif arasında cazip fiyatlı olanlar ile büyük pazarlıklar sonrası alım kararı veriyorlar. Caddenin sahil tarafındaki satılık stoğu azaldı. Caddenin kara tarafında ise satılık konut stoğu gitgide azalıyor. Bölgede kentsel dönüşümün 5-10 yıl daha devam etmesi bekleniyor. Bu süreçte konut arzı artmaya devam edecek. Ekonomik ve politik beklentilerde olumlu gelişmeler olur ise Bağdat Caddesi’nde fiyatlar artışa geçebilir.