Türkiye’de kentsel dönüşüm kavramı son yıllarda gündeme gelmiş ve yasalaşmış bir konu. Dünyada birçok ülke kentin yenilenmeye ihtiyaç duyan bölgelerini yenilemek için kanunlar çıkarmış dönüşümü belli maddelere ve şartlara bağlı kılmıştır. Türkiye’de ise 2000’li yıllarda katılımcı bir dönüşüm politikası benimsemeden yerel yönetim karar mekanizmalı dönüşüm projeleri ile başlayan kentsel dönüşüm, 2012 yılında kentsel dönüşüm kavramının yasal mevzuatta tanımı yapılmış, uygulamaya yönelik yol haritası çizilmeye başlandı.

Kentsel dönüşüm Türkiye’deki emlak piyasasını ve fiyatları pek çok yönden etkiledi. Örnek olarak İstanbul Kadıköy’deki emlak fiyatlarına baktığımızda kentsel dönüşümün devreye girmesi ile birlikte yeni konut fiyatlarının bariz şekilde etkilendiğini görüyoruz.

Kadıköy’deki satılık daire fiyatları 2009-2011 yılları arasında İstanbul’daki fiyatlar ile paralel giderken, 2011 – 2015 yılları arasında fiyatlar İstanbul ortalamasının çok üstünde artış gösterdi..

Yerel yönetimler ve özel sektör tarafından, 1980’li döneme kadar ülkemizdeki planlama sorunları, şehre yeni göç edenlerin kurduğu yoksul mahaller üzerinde düşünülmekte iken, bu düşünce 1980 sonrasında şehir merkezlerindeki rantlardan sağlanan kazancın büyümesi ile değişmiştir. Merkezi iş alanlarının şehirde yer değiştirmesi, yeni sektörlerin şehirlerde yer edinmeye başlaması ile kentsel dönüşüm projeleri artmaya başlamıştır.

Türkiye’de yakın tarihte kentsel dönüşümün yasal mevzuatına bakılacak olursa, 12.03.2004 tarih ve 25400 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu ile ilk defa kentsel dönüşüm uygulamalarına dönük bir yasal zemin oluşturulduğu görülmektedir. Ardından daha çok eski kent dokusunun yenileme çalışmaları ile ilgili olarak 5336 sayılı Yıpranan Kent Dokularının Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun yürürlüğe girmiştir. “Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu” nun amacı “Kuzey Ankara girişi ve çevresini kapsayan alanlarda kentsel dönüşüm projesi çerçevesinde fiziksel durumun ve çevre görüntüsünün geliştirilmesi, güzelleştirilmesi ve daha sağlıklı bir yerleşim düzeni sağlanması ile kentsel yaşam düzeyinin yükseltilmesi” olarak tanımlanmıştır.

Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Projesi

Bu kanunda ilgili idare Toplu Konut İdaresi ve ilgili Bakanlık olarak da Toplu Konut İdaresi’nin bağlı olduğu bakanlık belirlenmiştir. Bu kanun özel bir proje alanı için çıkarılmış olması ve Türkiye’de kentsel dönüşümün mevzuat çalışmalarının başlangıcı olması nedeniyle önemlidir. Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Projesi’nin 1. Etabı 2012 yılında tamamlanmış ve hak sahiplerinin bina kura çekilişleri 2012 yılının Ocak ayında yapılmıştır. Kentin hızlı değişim dinamiği içinde, kent içindeki tarihi yerleşimlerin varlığını sürdürmesi zorlaşmaktadır. Kent merkezlerinin rant değeri artmakta ve daha çok kent merkezlerinde kalan bu yerleşimler mevcut kentsel yapıyı zorlamaktadır.

5.7.2005 tarih ve 25866 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiş olan 5366 sayılı Yıpranan Kent Dokularının Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun Türkiye’de tarihi kentsel yerleşimlerin yenilenmesi ile ilgili olarak ilk yasal düzenlemeyi içermektedir. Bu Kanun’un amacı, büyükşehir belediyeleri, büyükşehir belediyeleri sınırları içindeki ilçe ve ilk kademe belediyeleri, il, ilçe belediyeleri ve nüfusu 50.000’in üzerindeki belediyelerce ve bu belediyelerin yetki alanı dışında il özel idarelerince, yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş; kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının, bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilerek, bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması, doğal afet risklerine karşı tedbirler alınması, tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılması olarak 1. Maddesinde tanımlanmıştır. Bu kanunda, “Yenileme alanları olarak belirlenen bölgelerde il özel idaresi ve belediye tarafından hazırlanan veya hazırlatılan yenileme projeleri ve uygulamaları ilgili il özel idareleri ve belediyeler eliyle yapılır veya kamu kurum ve kuruluşları veya gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine yaptırılarak uygulanır, Toplu Konut İdaresi ile ortak uygulama yapılabileceği gibi, Toplu Konut İdaresine de uygulama yaptırılabilir” denmektedir. Neslişah Sultan ve Hatice Sultan (Sulukule ) Mahalleleri Kentsel Dönüşüm Projesi  “Yıpranan Kent Dokularının Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun” yürürlüğe girdikten sonra, 2006 yılında çalışmalarına başlanmıştır. Yasanın uygulamaya yönelik ilk çalışmalarından biri olarak gündeme gelmiştir.

Neslişah Sultan ve Hatice Sultan (Sulukule ) Mahalleleri Kentsel Dönüşüm Projesi

Neslişah Sultan ve Hatice Sultan (Sulukule) Mahalleleri Kentsel Dönüşüm Projesinin toplam proje alanı 93.126,14 m2’dir. Proje alanında 12 ada ve 354 parsel yer almakta ve 10 sokak ve 3 caddeyi kapsamaktadır. Uygulama yapılacak alan içinde 22 tescilli eser yer almaktadır. Tescilli eserlerin 17’ si sivil mimarlık örneği, 5’i anıt eserdir. Neslişah Sultan ve Hatice Sultan (Sulukule ) Mahalleleri Kentsel Dönüşüm Projesi kamuoyunda büyük tartışmalara neden olmuş, birçok sivil toplum örgütünün ve durumdan etkilenen Sulukule halkının tepkisini çekmiştir. ancak proje birçok ülkede uygulanan uzun süredir uygulanmakta olan tarihi alanlarının dönüşümü konusunda bir ilk olması açısından önemlidir.

Kentsel dönüşüm kavramına Belediye Kanununda da yer verilmiştir. 13/7/2005 tarih ve 25874 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Belediye Kanunu’nun 73. Maddesinde; “Belediye, kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı tedbirler almak veya kentin tarihî ve kültürel dokusunu korumak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir” denmektedir. Bu Kanun’a göre, Kentsel Dönüşüm Alanı meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile ilan edilir ve kentsel dönüşüm alanının belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması ve en az ellibin metrekare olması şarttır.

2005 yılından sonra, mevcut yasal mevzuata göre, kentsel yenileme çalışmaları yapılmaya başlanmıştır. Ancak kentsel dönüşümün çok daha kapsamlı ve detaylı tanımın yapıldığı kanun 31.05.2012 tarih ve 28309 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ”dur. Bu kanun” öncelikli olarak afet riski içeren alanların dönüşümünü hedefleyerek çıkartılmıştır. Ancak büyük çapta bir imar faaliyeti olarak görülebilir. Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra, Türkiye’de kentsel dönüşüm çalışmalarının hız kazanacağı bir gerçektir. “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”un birinci maddesinde kanunun amacı; “afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek” olarak tarif edilmiştir. Kanunun uygulanmasında; ilgili Bakanlık olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, ilgili idare, Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleri olarak tanımlanmıştır.

Kentsel dönüşümün afet riski taşıyan alanlarla ilişkilendirilmesi nedeniyle, bu alanlara ilişkin yeni tanımlar yapılmıştır. Kanunda “Rezerv Yapı Alanı”, bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları olarak tanımlanırken, “Riskli Alan”, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alan olarak tanımlanmıştır. Riskli yapı ise Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı olarak tanımlanmıştır.

Rezerv Yapı Alanı ilgili olarak, bu alanın Bakanlıkça resen belirlenebileceği gibi, TOKİ veya İdare, birinci fıkrada belirtilen bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunabilir.

Kanuna göre, gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince, birinci fıkrada belirtilen bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunabilir. Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için; bu talebin, talebe konu taşınmazların maliklerinin tamamının muvafakati ile yapılması ve bu taşınmazların yüz ölçümlerinin yüzde yirmibeşinin mülkiyetinin, geliri dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere, Bakanlığın uygun gördüğü, bağlı veya ilgili kuruluşuna veyahutta İdareye veya TOKİ’ye devrine muvafakat edilmesi gerekir.

Riskli alanın tespiti edilirken alana ilişkin bilgileri içeren hazırlanmış olan dosyaya istinaden ve Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenir ve teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur. TOKİ ya da ilgili İdare, birinci fıkrada belirtilen bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan riskli alan tespit talebinde bulunabilir. Bakanlıkça yapılacak inceleme neticesinde, uygun görülen talepler, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak, teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.

Riskli alan belirlenmesi için bu alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri, birinci fıkrada belirtilen bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosya ile birlikte Bakanlık veya İdareden riskli alan tespit talebinde bulunabilir. İlgili İdareye yapılacak talepler Bakanlığa iletilir. Bakanlıkça yapılacak inceleme neticesinde uygun görülen talepler, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak, teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.

Riskli alanın tespit edilebilmesi için alan büyüklüğünün asgarî 15.000 m2 olması gerekir. Ancak, Bakanlıkça uygulama bütünlüğü bakımından gerekli görülmesi halinde, parsel veya parsellerin büyüklüğüne bakılmaksızın ve 15.000 m2 şartı aranmaksızın da riskli alan tespiti yapılabilir.

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6. maddesinde Riskli Yapıların Tespitinin için ise Bakanlıkça veya İdarece veyahutta Bakanlıkça lisanslandırılacak kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler; sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler; depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları; 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ve laboratuvar kuruluşları ile mimarlık ve mühendislik hizmetleri veren ve 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlarca yapılabileceği belirtilmiştir. Madde 7 ise, riskli yapıların, 6/3/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre tespit edileceği belirtilmektedir.

15.12.2012 tarih ve 28498 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği ile 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca, riskli yapılar ile riskli alan ve rezerv yapı alanlarının tespitine, riskli yapıların yıktırılmasına, yapılacak planlamaya, dönüştürmeye tabi tutulacak taşınmazların değerinin tespitine, hak sahibi olacaklarla yapılacak anlaşmaya ve yapılacak yardımlara, yeniden yapılacak yapılara ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki diğer uygulamalara ilişkin usul ve esasları belirlenmiştir. Türkiye’de kentsel dönüşüm çalışmalarının yoğun olarak gerçekleştiği ve dönüşüm projelerin üretildiği kent İstanbul olmuştur. İstanbul’da “dünya kenti” vizyonu altında dönüşüm çalışmaları başlatılmakta ve dönüşüm projeleri neticesinde İstanbul önemli bir ticaret ve iş merkezi haline gelmesi beklenilmektedir.


Benzer konular :

Dünyada Kentsel Dönüşüm

Kartal Kentsel Dönüşüm Projesi

Türkiye’de Konut Sektörünün Gelişimi

İletişim Formu

  • Adınız
  • Soyadınız
  • E-mail Adresiniz
  • Telefonunuz
  • Mesajınız

Cevap Yaz