Bir konutun değeri nasıl belirlenir sorusunu yanıtlamak için o gayrimenkulün alanı, dikey konumu ve iç kullanımı, yapı bileşenleri ve iç hizmetleri, fiziksel yapısı, yaşı ve yıpranma durumu, iş merkezlerine uzaklığı, ulaşım kolaylığı, manzarası ve muhiti gibi farklı özelliklerini incelemek gerekir.

Kat alanı veya büyüklüğü:

Konut Değerini Belirleyen Temel Özellikler 01 iç kullanım

Yapısal değişkenlerin en önemlisi kat alanıdır. Her yapı brüt inşaat alanına sahiptir ve bazı yapılar tüm sakinlere hizmet eden ortak kullanım alanları içerirler. Ortak alan brüt inşaat alanından çıkarılınca “net kullanım alanı” ortaya çıkar. Kat alanı ve mesken büyüklüğü (oda ve banyo sayıları) konut fiyatlarını olumlu bir şekilde etkilemektedir. Garrod ve Willis çalışmalarında, ek bir odanın mülkün değerinde yaklaşık %7 oranında bir artış meydana getirdiğini ve extra bir banyonun bu primi ikiye katladığını ortaya koymuşlardır.

Dikey konum ve iç kullanım:

Konut Değerini Belirleyen Temel Özellikler 02 dikey konum

Dairenin kaçıncı katta olduğu (dikey konumu), birimin prestiji ve kolay kullanımı açısından önemli unsurlardan birisidir. Toplam kat sayısı, mesken biriminin kat yüksekliği ve birimin kolay kullanımını etkileyen asansörün olması gibi özellikler konutun değerini etkilemektedir.

Yapı bileşenleri ve iç hizmetler:

Konut Değerini Belirleyen Temel Özellikler 03 konut otopark

Yapı bileşenlerinin kalitesi ve belirli iç hizmetlerin sağlanması binanın değerini artırmaktadır. Yapı bileşenlerinden bazıları otopark ve ısıtma sistemleridir. İç yapı elemanları; zemin kaplama, duvar kaplama ve kapı ve pencerelerin marangozluk işlerini içerir. Garrod ve Willis, tek bir garajın olmasının % 6,9 değer farkı ortaya çıkardığını, çift garajın olmasının bu miktarı 3 kat artırdığını, benzer şekilde, merkezi ısıtmanın % 6,5 oranında mesken fiyatına değer kattığını belirtmişlerdir.

Binanın fiziksel yapısı:

Konut Değerini Belirleyen Temel Özellikler 04 Binanın fiziksel ve mimari yapısı

Yapının tipi, yapı kalitesi, mimari tarz ve diğer yapısal unsurlar direkt olarak fiziksel yapı ile ve binanın görüntüsüyle ilişkilidir. Kullanımla doğrudan ilişkili olmamalarına rağmen, binanın prestijini etkilediklerinden dolayı mülkün değerini de etkilerler. Fiziksel yapı malzemelerinin kalitesi ve ilave malzemeler, mülkün kira değerini ve fiyatını artıran yapı maliyetlerini de etkilemektedir.

Yaş ve fiziksel yıpranma:

Konut Değerini Belirleyen Temel Özellikler 05 Yaş ve fiziksel yıpranma

Eskime kadar yaşlanmadan kaynaklanan yıpranma da binanın fiziksel yapısını etkiler. Yaşlı ve yıpranmış mülkler, bölgesel avantajlara sahip olsa ve kullanışlı bir şekilde dizayn edilmiş olsa da, yeni binalara eşdeğer gelir getirmezler. Bu eksiklikler tamir ve bakımla ortadan kaldırılabilir ama ekstra maliyet anlamına gelen çok fazla tamir ve bakım masrafıyla sonuçlanmaktadır.

İş merkezlerine uzaklık:

Konut Değerini Belirleyen Temel Özellikler 06 İş merkezlerine uzaklık yakınlık

Bilgi teknolojilerindeki gelişmeye rağmen, hala iş merkezlerinde yüz yüze iletişime ihtiyaç var. Bunun yanında, önemli ulaşım ağlarına, otobüs ve metro istasyonlarına ve büyük alışveriş merkezlerine yakınlığıyla iş merkezi bölgeleri hala en ilgi çekici alanlar. Bu yüzden, iş merkezi bölgesine ulaşılabilirlik konut fiyatları üzerinde etkili.

Ulaşım kolaylığı:

Konut Değerini Belirleyen Temel Özellikler 07 Ulaşım kolaylığı ve Metro

Taşıma erişimi genellikle gidiş geliş rahatlığıyla bağlantılıdır ve yolculuk zamanı, yolculuk masrafı, kolaylık ve farklı taşıma şekillerinin mevcutluğuyla ölçülür. İyi toplu taşıma hizmetlerine yakınlık, konut fiyatları üzerinde olumlu etkiye sahiptir.

Manzara:

Konut Değerini Belirleyen Temel Özellikler 08 manzara

Manzara da mesken alanının bölgesiyle ilişkili bir özelliktir. Bir çok çalışma konut satın alan bireylerin, golf sahası ya da göl gibi iyi manzaralı alanları tercih ettiklerini, mezarlık manzarasının konut fiyatları üzerinde olumsuz etkisi olurken, alıcıların iyi manzaralı yerler için daha fazla para ödemeye gönüllü olduklarını göstermiştir. Manzaranın güzelliği aynı olmayabilir. Türüne göre, su manzaralı, dağ manzaralı veya vadi manzaralı olarak; kalitesine göre ise, tam manzaralı, kısmen manzaralı veya kısmen kötü manzaralı olarak çeşitlenmektedir. Washington’da, Bellingham bölgesinde da yapılan bir çalışmada, konutlar, okyanusa sıfır, okyanus manzaralı, kısmen okyanus manzaralı ya da manzarasız olarak sınıflandırmış ve manzarasız olanlara göre, okyanusa sıfır olmanın %147, okyanus manzarasının %32, kısmen okyanus manzarasının %10 oranında mülkün satış fiyatına değer kattığını ortaya koymuşlardır. Çalışmada ayrıca, daha yüksek katların daha iyi manzaraya sahip olması beklentisi ile kat seviyesiyle manzara arasında da bağlantı olduğu belirtilmektedir.

Muhit (konum) Özellikleri:

Konut Değerini Belirleyen Temel Özellikler 09 konum ve Muhit Özellikleri

Konutun değerini etkileyen yapının çevresel özelliklerine muhit etkileri denir. İngilizcede kullanılan “location, location, location” (konum, konum, konum) deyimi bir gayrimenkulün değerini belirleyen en önemli özelliğin konumu olduğunu vurgular. Yapı çevresinin genel durumu, görsel etkiler yaratarak mevki prestijini belirler. Civardaki mülkler, kar potansiyelini artıran bir çevre yaratan olumlu etkileri kullanırlar. Sonuç olarak, mevki seçim kararı istenen dış şartları yakalamak için önemlidir, emlak uzun ömürlü ve taşınamaz olduğu için istenmeyen yerlerden kaçmak oldukça zordur. Muhit özellikleri; oturanların meslekleri, gelir düzeyleri, eğitim seviyelerini, hastane ve okul gibi yerel yönetim ya da belediye hizmetlerini; alışveriş merkezleri, trafik ya da hava alanı gürültüsü ve suç oranlarını içeren mevkinin sosyal sınıfını kapsayan sosyoekonomik değişkenler gibi farklı kategorilerde incelenebilir.


Benzer konular :

Konutlarda Şerefiyelendirme Nasıl Yapılır?

Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin İncelendiği Çalışmalar

Çekmeköy’de Emlak Yatırımları Neden Cazip

Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri

Satılık Gayrimenkul Fotoğraf Çekimlerinde Yapılan Hatalar

İletişim Formu

  • Adınız
  • Soyadınız
  • E-mail Adresiniz
  • Telefonunuz
  • Mesajınız

Cevap Yaz