Feneryolu pek çok merkezi yere komşu, Kadıköy merkeze yakın ve yaşam kalitesi yüksek bir konut bölgesi. Bağdat Caddesinin başlangıç kısmında olması, Kalamış sahiline yakınlığı, ulaşım olanakları (Metrobüs, Kadıköy İskelesi, Marmaray, Boğaziçi Köprüsü, E5 ve Bostancı İskelesi yürüyerek veya araçla aşağı yukarı on dakikada ulaşılabilen yerler arasında) Feneryolu’nda daire almayı pek çok aile için cazip hale getirmekte.. Okul ve Üniversitelere yakınlığı, hastaneler ve doktor muayenehanelerinin çokluğu da bölgede yaşamayı cazip kılan faktörler. Bahçeli ve yeşillikler içerisinde sokakları, büyük parklara yakınlığı ve denize yürüme mesafesinde olması ve belki de en önemlisi semt dokusunu korumuş olması Feneryolu’na cazibe katmakta. Bölge aileler açısından Fenerbahçe ve Caddebostan gibi yüksek talep gören ve pahallı semtlere nispeten makul bütçeler ile daire satın alınabilen konut stokuna sahip.


 

Feneryolu’nda daire almak, satmak ya da kiralamak için Feneryolu uzmanı Gayrimenkul Danışmanı Günhan Odabaş’ı arayabilirsiniz 0532 2173272


Bağdat Caddesi üzerinde SATILIK 75 m2 Dükkan

Mazhar Osman üzerinde SATILIK 4+1 Köşe Daire

Projeden SATILIK 4+1 Daire

Kuleli Köşk Konutlarında SATILIK 4+1 Daire

Dr. Muhittin Tümerkan Sokak’ta SATILIK 2+1 Daire

Feneryolu’nda satılık daire fiyatları:

Feneryolu’nda satılık daire fiyatları 5-10 yıl öncesinde 10.000 TL / m2 fiyatlarına kadar çıkmışken günümüzde yapılan yeni binaların da etkisi ile 7.500-8.000 TL/m2 seviyesinde dengelendi. Fiyatların bu seviyelerde seyretmesi ve orta vadede yukarı doğru hareket etmesi bekleniyor. Dikkat edilmesi gereken bir konu “kupon” proje ve apartmanların sayıca sınırlı olması ve bu tür dairelerin alıcılarının genel trendden bağımsız hareket etmeleri. Bazı bina, proje ve firmaların sadık müşterileri var ve bu daireler hızlıca satılabilmekte.

2017’de Feneryolu’nda satılan dairelerden örnek fiyatlar:

  • Hüseyin Hüsnü Paşa Sokak’ta 3+1 115 m2 daire 510.000 liraya satıldı
  • Hasan Amir Sokak’ta 3+1 156 m2 daire 710.000 liraya satıldı
  • Kumbaracılar Sokak’ta 4+1 168 m2 daire 950.000 liraya satıldı

2016’da Feneryolu’nda satılan dairelerden örnek fiyatlar:

  • Feneryolu Sokak’ta 3+1 120 m2 daire 600.000 liraya satıldı
  • Boğaziçi Çıkmazı’nda 2+1 75 m2 daire 530.000 liraya satıldı
  • Eyüp Paşa Sokak’ta 3+1 140 m2 daire 750.000 liraya satıldı

Geçmişte Feneryolu’nda satılık dairelerin fiyatları:

5 yıl öncesinde Feneryolu daireleri 750.000-1.000.000 TL aralığında satılırdı ve tipik olarak brüt 150 m2 brüt, 3+1 ve büyük salonlu, bol balkonluydu. Binalarda merkezi kalorifer sistemleri ve kapıcı daireleri bulunurdu. Günümüzde bu tür daireler 600.000 – 750.000 TL aralığında satılmaktadır. Bu daireler dönüşüme girince 125 m2 brüt 3+1 daha kompakt yeni dairelere dönüştüler ve 900.000-1.100.000 TL aralığında satılmaktalar. Kombi veya pay ölçerli olan yeni dairelerde klima ve ankastre ürünlü hazır mutfaklar standart oldu.

Feneryolu'ndan geçen Bağdat Caddesinin İlkbahar görüntüsü

Feneryolu’nun eski tipik binaları 4 katlı, etrafı ağaçlarla çevrili yatay bloklardır. Daireler genelde 130-150 m2 brüt 3+1 ve geniş balkonludur. Bölgenin güzellikleri arasında köşkler ve bahçeleri de sayılabilir. Yenilenen binalar ise genelde 8-12 katlı dikey binalardır ve katta genelde 2 daire olup 3+1 odalı 125-135 m2 lik daireler. Balkon sayısı ve m2 biraz azaldı, 5-10 yıl önceki yönetmelikler nedeniyle o dönem yapılan projelerde hiç balkon olmazken bugünlerde yapılan projelerde küçük ön balkonlar dikkati çekmekte. 4+1 200 m2 brüt büyüklüğe kadar farklı büyüklüklerde projeler de yapılmakta, ancak yeni binalarda tipik olarak 3+1 125-135 m2 ve alt katlarda 2+1 100 m2 daireler yapıldı.

Feneryolu’nda satılık dairelerin güncel fiyatlar:

Feneryolu’nda satılık daire fiyatlarında 7.500-8.500 TL/m2 standart olarak gözlenmekte. Eski sahiplerin çok az bir kısmı daireleri satışa çıkarmakta ve yenilenen binalarda ara katlarda arzın az. Bunun bir nedeni daire sahipleri genelede düşmüş fiyatlardan satmak yerine kiraya vererek fiyatların geri gelmesini beklemeyi tercih etmeleri. Cadde dinamiklerine göre bu davranış öğrenilmiş ve tecrübe edilmiş bir davranıştır ve rasyonalitesi var. Bu durum caddedeki kiralarda düşmeyi getirmişse de satılık daire fiyatlarının seviyelerini koruması sonucuna yol açtı. Daire sahipleri, eğer kendileri oturmayacaklarsa mevcut fiyatlardan satış yapmayıp beklemekteler. Satılık çatı dublekslerinde bu fiyatlardan bir miktar daha azı liste veya pazarlık aşamalarında gerçekleşebilmekte, bunun temel nedeni satılık çatı dairelerinin çoğunun yüklenici firmaların elinde olması ve bu firmaların nakit akışlarına bağlı olarak alıcıya özel indirim yapma tercihleri. Yüklenici firmaların elinde çok miktarda satılık daire var ancak firmalar bu daireleri binaya başlama dönemlerinde yaptıkları hesaptan ve fiyat seviyesinde satmak istediklerinden pazarın bu günkü değerine göre daha yüksek fiyattan satmaya çalışmaktalar.

Feneryolu Mahallesinin Bağdat Caddesi kısmında yayaların yürüdüğü ağaçlı yolun görüntüsü

Feneryolu’nda 8.000 lira/m2 fiyattan daireler sıklıkla satılıyor. Bu rakamın altında ve çok üzerinde satışlar da bina, yapımcı firma ve projesine bağlı olarak satılmakta. Bölge piyasası bina almak ve satmak noktasında aktif ve hareketli. Eski binalarda satışlar gözlenmekte. Bunun bir nedeni yatırımcıların kentsel dönüşüm öncesi eski daireyi alıp dönüşümü bekleme tercihi. Diğer neden ise bölgede neredeyse rutin hale gelmiş kentsel dönüşüme bağlı inşaat hareketi ile huzuru kaçan bazı mülk sahiplerinin bölgeyi terk etmeleri. Ayrıca bölge yaş ortalamasının yüksek olmasına bağlı olarak vefat ve sağlık nedenleri ile bölge demografisinde değişim gözlenmekte. Yeni binalarda ise şehrin başka bölgelerindeki dönüşümlerden kaçıp semtin huzurlu ve konforu yüksek olması nedeni ile gelen genç emekli, aktif iş yaşamını bitirmekte olan varlıklı bir kesim gözlenmekte. Yine İstanbul’un diğer kesimlerinde belirli bir refah seviyesine ulaşan ve yaşam kalitesi trafiği ve sosyal donatılara yakınlığı nedeniyle Feneryolu bölgesini seçen azımsanmayacak bir nüfus hareketi yeni binalara alıcı olmakta.

Feneryolu kira çarpanı:

Feneryolu’nda kira çarpanı yaklaşık 300 ay. Bunun bir kaç nedeni var:

  • Kentsel dönüşüme giren evlerin tamamlanması,
  • bölgedeki konut sayısının artması,
  • satış fiyatlarının düşüşe direnç göstermesi
  • kira yardımlarının bitmesi

Hızlı kentsel dönüşüm süreci iki yıl önce kiraları 2+1 de 3000, 3+1 de 4000 ve 4+1 de 5000 liralara yükseltmişti, bunun bir nedeni de müteahhit firmaların verdiği kira yardımlarıydı. Binaların tamamlanması ile bölgede % 30 daha fazla konut ortaya çıktı ve binaları yenilenen bölge sakinleri evlerine dönerlerken bölge kiraları çöktü. Bir de beklenen satış rakamını bulamayacağını düşünen daire sahiplerinin kiralama ile bu dönemi geçirme kararları sonucu bölgede kiralar 2+1 2500 , 3+1 3000 ve 4+1 4000 liralara geriledi.

Feneryolu’nda emlak yatırımı yapmanın avantajları:

Yapımı devam eden Marmaray, Kurbağalı Dere Islahı ve planlanan Kalamış Marina projeleri Feneryolu’nu gelecekte daha da değerli kılacak. Arsa büyüklüklerinin müsait olması sayesinde bölgede mevcut 30-35 yıllık binalar kentsel dönüşüme girdi ve bölge hızla 8-12 katlı müstakil apartmanlardan oluşan, düzenli sokakları olan yeni binalarla donandı. Otoparkların apartman altlarına alınması ve peyzaj düzenlemeleri ile bölge sokakları ağaçlı ve çiçekli hal aldı. Feneryolu’nun dört bir tarafında Kalamış Marinası ve Parkı, Yoğurtçu Parkı, Özgürlük Parkı, Göztepe Parkı ve Kadıköy, Moda, Caddebostan sahilleri gibi sosyal yaşantıya değer katan bölgeler ile çevrili.

Marmaray Feneryolu durağının devreye girmesi bölgedeki fiyatları yukarıya çekecek gelişmelerden olacak

Bölge konut satma ve kiralama açısından her zaman talep almakta. Bu talebin ve fiyatların önümüzdeki yıllarda artması beklenebilir, yaşaması keyifli bir konut bölgesi Feneryolu ve komşu semtler açısından şanslı konumda.


İletişim Formu

  • Adınız
  • Soyadınız
  • E-mail Adresiniz
  • Telefonunuz
  • Mesajınız